Wertermittlung Ihrer Immobilie

Was ist meine Immobilie wert? Wer sagt mir den richtigen Preis? Wem kann ich vertrauen?

Fragen über Fragen. Verständlich – geht es doch um Ihren (oft wichtigsten) Vermögensteil. Den „richtigen“ Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln ist einerseits ein komplexer Vorgang und wiederum auch einfach. Komplex ist für viele nachvollziehbar, aber warum einfach? Es kommt hier vor allem auf die Faktoren Fachwissen, Erfahrungswerte und stets gepflegte und verlässliche Informationsquellen an. Diese drei Faktoren entsprechen unserer Kernkompetenz.

Zugegeben: Wir machen es uns nicht einfach. Aber: Es ist zu Ihrem Vorteil. Denn unser 3-Mess-Methoden-Verfahren führt zu einer soliden Immobilienbewertung.

Was beinhaltet ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten beinhaltet wichtige Punkte:

  • voraussichtliche Restnutzungsdauer
  • die Lage der Immobile
  • ihr Zustand u.v.m.

Mess-Methode Nummer 1: Das Ertragswertverfahren

Die Werte des Gutachterausschusses stellen für viele Bewerter und Maklerkollegen die alleinige Grundlage dar. Dabei geben die über dieses Gremium ermittelten Werte fast ausnahmslos den niedrigsten Immobilienwert wieder. Warum ist das so? Die Gutachterausschüsse sind staatliche Institutionen, die Zugriff auf alle abgeschlossenen Immobilien-Kaufverträge haben. Einfach ausgedrückt könnte man sagen, dass die hierüber ermittelten Immobiliendaten die „wahren“, weil real erzielten Werte widerspiegeln. Nachteil: Die Angaben besitzen – trotz eingrenzender Zonenbestimmungen (zum Beispiel Ortsteile, Straßenzüge) – keinen individuellen Charakter. So gesehen kann nur diese eine Auswertung allein genommen gar nicht den Wert Ihres Wohnhauses oder Ihrer Eigentumswohnung wiedergeben. Darüber hinaus werden die Zahlen des Gutachterausschusses nur einmal im Jahr ermittelt bzw. aktualisiert. Allein dieser Umstand schränkt in Zeiten eines sich rasant verändernden Immobilienmarktes die Bewertungsqualität ein. Daher gilt für uns: Orientierung ja, aber längst kein „Allheilmittel“. Denn der zu erzielende Kaufpreis Ihrer Wohnimmobilie kann deutlich abweichen. Wir stellen bereits seit vielen Jahren fest, dass unsere marktkonformen Bewertungen ausnahmslos über den Werten des Gutachterausschusses liegen; was bedeutet, dass wir immer höhere Kaufpreise erzielen. In dem Zusammenhang verweisen wir gerne auf zahlreiche Kundenbewertungen, die diesen preisbezogenen Aspekt bestätigen (Verweis auf Bewertung).

Mess-Methode Nummer 2: Das Vergleichswertverfahren

(Zeit-)aufwändig, aber überaus nützlich: Denn parallel nutzen wir das Verfahren der Vergleichswertmethode. Hierbei bedienen wir uns sowohl der umfangreichen Datenbank des bundesweiten Marktführers ImmobilienScout, vor allem aber eigenen Recherchen und Verkaufsdaten von tatsächlich - in unserem Hause – vermarkteten Wohnimmobilien. Verständlicherweise wäre der direkte Vergleich der Idealfall, der sich aber in der Praxis so gut wie nie einstellt. Ein Beispiel: Stellen Sie sich vor, Ihr Nachbar (gleiche Lage), mit gleicher Wohnfläche und Ausstattung hätte gerade sein Haus verkauft und teilt Ihnen den notariell beurkundeten Kaufpreis mit. Da dies eher die Ausnahme sein wird, findet im Regelfall das sogenannte indirekte Vergleichsverfahren Anwendung. Was bedeutet das für Ihre Immobilie? Wir stellen Ihr Wohnhaus oder Ihre Eigentumswohnung aktuellen Angeboten gegenüber; stets verknüpft mit unseren eigenen Immobilienwerten. Liegen in manchen Ortsteilen nur geringe Daten vor, so greifen wir auf ältere Exposé-Daten zurück, die dann auf den infrage kommenden Bewertungszeitraum hochgerechnet werden. Immerhin sind in unserer Region Steigerungsraten von 2,0 % bis 6,0 % pro Jahr längst keine Seltenheit mehr.

Zudem bietet das Vergleichswertverfahren die Möglichkeit, einen Immobilienwert kritisch zu hinterfragen. Einmal ehrlich: Wem nützt es, den Immobilieneigentümer (Verkäufer) mit einer überhöhten Kaufpreisvorstellung zu ködern, um schon während der ersten Wochen nach Exposé-Veröffentlichung den Angebotspreis deutlich senken zu müssen? Wundern auch Sie sich des Öfteren über monatelangen Verkaufsbemühungen im Internet, ohne dass ein Vermarktungsende in Sicht ist? In unserer Branche gibt es dafür eine Umschreibung: „Die Immobilie ist verbrannt“. Von derartigen - in der Maklerbranche leider nicht seltenen - „Drückerverträgen“ distanzieren wir uns von jeher. Das Gegenteil entspricht unserer Unternehmensphilosophie: Wir stehen zu unseren aufwändig und solide ermittelten Bewertungen. Dabei vergessen wir keineswegs, einen nötigen „Verhandlungsspielraum“ zu berücksichtigen. Denn wie heißt es doch so schön: „Gehandelt wird immer.“

Mess-Methode Nummer 3: Das Sachwertverfahren

Die dritte Mess-Methode entspricht dem klassischen Sachwertverfahren. Intern nennen wir es auch "Sachverständigen-Verfahren“. Unser Unternehmen bedient sich hierbei eines der größten Immobilienbewertungsplattformen in Deutschland. Die Datenbank ist sicher und effizient. Sicher, weil die in ihr hinterlegten Angaben ständig aktualisiert werden und somit „überwachte Werte“ widerspiegeln. Effizient sind die Daten deshalb, weil das deutsche Sachwertverfahren starken Normen unterliegt. So orientiert es sich unter anderem am Baugesetzbuch (BauGB), der wichtigsten Gesetzessammlung i. S. Bauplanungsrechts in Deutschland. Vor diesem Hintergrund ist es für uns die wichtigste Bewertungsmethode, die die Bausubstanz berücksichtigt. In der Praxis haben sich nachfolgende Bewertungsschritte bewährt: Bewertung des Bodenrichtwertes, Berechnung der Herstellungskosten des Gebäudes, Bewertung des Gebäudesachwertes unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, Berechnung des vorläufigen Sachwertes und Ermittlung des endgültigen Sachwertes; zuzüglich einer Anpassung an den Immobilienmarkt.

Vielfach wird unterschätzt, dass das Sachwertverfahren auch einen individuellen Charakter widerspiegelt. So finden in unseren Bewertungen Investitionen, wie ein neues Badezimmer oder die Eingangstür mit einbruchshemmender RC-Norm sehr wohl Berücksichtigung. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung in den Bereichen Umbauten und Handwerker-Koordinierung haben wir ein gutes Auge für derartige Einbauten bzw. bauliche Verbesserungen.

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Drei Immobilienwerte – was nun?

Der Schlüssel all unserer Bemühungen liegt im oberen Median, im „gesunden oberen Mittel“, wie wir gerne sagen. Dabei bezeichnen wir diesen so ermittelten Immobilienwert „lediglich“ als Mindestgröße – im Sinne unseres Mindestanspruchs. Unseren Kunden sagen wir daher gerne: „Das ist wie ein Garantiewert, den wir mindestens erzielen werden.“

In der Tat: Für uns ist eine längst erfolgreich erprobte Vorgehensweise, auf der wir unsere gesamte Vermarktungsstrategie aufbauen. Wie umfangreich unser Umsetzungskonzept ist, können Sie unter anderem unserem Leistungsangebot entnehmen.

Und das Beste kommt zum Schluss:

Eine seriöse Wertermittlung ist für uns das Mindeste, was Sie erwarten dürfen. Was gehört (noch) dazu? Ohne eine solide durchgeführte Besichtigung Ihrer Immobilie tappen alle im Dunkeln. Bedenken Sie immer: Das was Sie sehen, sieht mit hoher Wahrscheinlichkeit auch die Käuferin/der Käufer. Die Bandbreite reicht von Schimmelspuren im Badezimmer bis abgeplatzte Wandfarbe im Keller. In umgekehrter Richtung ist es die liebevoll eingerichtete Wohnatmosphäre oder die hochwertige Küche, die Sie mitverkaufen möchten. Das eine „Pro“ und das andere „Contra“. Beides gilt es zu bewerten, um den optimalen Kaufpreis für Ihre Immobilie ermitteln zu können.

Übrigens: Selbstverständlich verkaufen wir gerne auch Ihre Einrichtungsmöbel. Ferner empfehlen wir Ihnen auf Wunsch Handwerksunternehmen, mit denen wir schon seit vielen Jahren zusammenarbeiten. Denn auch hier gilt der Grundsatz: Ein frisch gestrichener Raum kann Wunder wirken. – Wir beraten Sie gerne, falls Bedarf besteht.

Warum Online-Bewertungen nur an der Oberfläche kratzen:

Oft erhalten wir Anrufe, in denen man uns bittet, „mal eben“ einen eigenständig recherchierten Immobilienwert zu prüfen. Auf unsere Nachfrage erhalten wir fast immer die Antwort, dass man die Bewertung einer Internetplattform entnommen hat, aber unsicher sei. Denn fast ausnahmslos werden hier Kaufpreise mit einer großen Bandbreite aufgerufen. Da nützt es keinem, wenn der Wert einer Eigentumswohnung mit „zwischen € 140.000,- und € 190.000,-“ angegeben wird. So gesehen ersetzt eine Online-Bewertung nie ein klassisch ermitteltes Wertgutachten eines Experten mit Gutachter-Qualität. Und je spezieller eine Immobilie ist, umso schwieriger wird es für „anonyme“ Internetsysteme, den optimalen Kaufpreis zu generieren.