Wertermittlung Ihrer Immobilie
Was ist meine Immobilie wert?
Wer sagt mir den richtigen Preis?
Sind wir doch mal ehrlich: Oft geht es um Ihren wichtigsten Vermögensteil. Den „richtigen Preis“ für Ihre Immobilie zu ermitteln ist wahrlich ein komplexer Vorgang. Bei unserer marktkonformen Immobilienbewertung helfen uns drei Faktoren: Fachwissen, Erfahrungswerte und verlässliche (von uns immerfort gepflegte) Informationsquellen. Diese drei Faktoren entsprechen unserer Kernkompetenz.
Unser 3-Mess-Methoden-Verfahren führt zu einer soliden Immobilienbewertung, mit dem Ziel, Ihre Wohnimmobilie zum höchstmöglichen Preis verkaufen zu können.
Mess-Methode Nummer 1:
Gutachterausschusswerte
Die Werte des Gutachterausschusses stellen für viele Bewerter und Maklerkollegen die alleinige Grundlage einer Bewertung dar. Dabei geben die über dieses Gremium ermittelten Werte fast ausnahmslos den niedrigsten Immobilienwert wieder.
Warum ist das so? Die Gutachterausschüsse sind staatliche Institutionen, die Zugriff auf alle abgeschlossenen Immobilien-Kaufverträge haben. Einfach ausgedrückt könnte man sagen, dass die hierüber ermittelten Immobiliendaten die „wahren“ - weil real erzielten - Werte widerspiegeln. Nachteil: Die Angaben besitzen, trotz eingrenzender Zonenbestimmungen (zum Beispiel Ortsteile, Straßenzüge), keinen individuellen Charakter. So gesehen kann diese eine Auswertung gar nicht den optimalen Wert Ihres Wohnhauses oder Ihrer Eigentumswohnung wiedergeben.
Darüber hinaus werden die Zahlen des Gutachterausschusses nur einmal im Jahr ermittelt bzw. aktualisiert. Allein dieser Umstand schränkt in Zeiten eines sich rasant verändernden Immobilienmarktes die Bewertungsqualität ein. Daher gilt für uns: Orientierung ja, aber längst kein „Allheilmittel“. Denn der zu erzielende Kaufpreis Ihrer Wohnimmobilie kann deutlich abweichen. Wir stellen seit nunmehr über ein Jahrzehnt fest, dass unsere marktkonformen Bewertungen ausnahmslos über den Werten des Gutachterausschusses liegen; was bedeutet, dass wir immer höhere Kaufpreise erzielen. In dem Zusammenhang verweisen wir gerne auf zahlreiche Kundenbewertungen, die diesen preisbezogenen Aspekt bestätigen.
Mess-Methode Nummer 2: Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren: Zugegeben (zeit-)aufwändig, aber überaus nützlich. Hierbei bedienen wir uns sowohl der umfangreichen Datenbank des bundesweiten Marktführers ImmobilienScout, vor allem aber eigenen Recherchen und Verkaufsdaten von tatsächlich in unserem Hause vermarkteten Wohnimmobilien.
Verständlicherweise wäre der direkte Vergleich der Idealfall, der sich aber in der Praxis so gut wie nie einstellt. Ein Beispiel: Stellen Sie sich vor, Ihr Nachbar (gleiche Lage), mit gleicher Wohnfläche und Ausstattung hätte gerade sein Haus verkauft und teilt Ihnen den notariell beurkundeten Kaufpreis mit. Da dies eher die Ausnahme sein wird, findet das sogenannte indirekte Vergleichsverfahren Anwendung. Was bedeutet das? Wir stellen Ihr Wohnhaus oder Ihre Eigentumswohnung aktuellen Angeboten gegenüber; stets verknüpft mit unseren eigenen Immobilienwerten. Liegen in manchen Ortsteilen nur geringe Daten vor, so greifen wir auf ältere Exposé-Daten zurück, die dann auf den infrage kommenden Bewertungszeitraum hochgerechnet werden. Immerhin sind in unserer Region zweistellige Steigerungsraten pro Jahr längst keine Seltenheit mehr.
Mess-Methode Nummer 3: Sachwertverfahren
Die dritte Mess-Methode entspricht dem klassischen Sachwertverfahren. Intern nennen wir es auch "Sachverständigen-Verfahren“. Unser Unternehmen bedient sich hierbei eines der größten Immobilienbewertungsplattformen in Deutschland. Diese Datenbank ist sicher und effizient. Sicher, weil die in ihr hinterlegten Angaben ständig aktualisiert werden und somit „überwachte Werte“ widerspiegeln. Effizient sind die Daten deshalb, weil das deutsche Sachwertverfahren hohen Normen unterliegt. So orientiert es sich unter anderem am Baugesetzbuch (BauGB), der wichtigsten Gesetzessammlung in Sachen Bauplanungsrechts in Deutschland.
Vor diesem Hintergrund ist es für uns die wichtigste Bewertungsmethode, die die Bausubstanz berücksichtigt. In der Praxis haben sich nachfolgende Bewertungsschritte bewährt: Bewertung des Bodenrichtwertes, Berechnung der Herstellungskosten des Gebäudes, Bewertung des Gebäudesachwertes unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, Berechnung des vorläufigen Sachwertes und Ermittlung des endgültigen Sachwertes; zuzüglich einer Anpassung an den Immobilienmarkt.
Vielfach wird unterschätzt, dass das Sachwertverfahren auch den individuellen Charakter Ihrer Wohnimmobilie widerspiegelt. So finden in unseren Bewertungen Investitionen, wie ein neues Badezimmer oder die Eingangstür in einbruchshemmender RC-Norm sehr wohl Berücksichtigung. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung in den Bereichen Umbauten und Handwerker-Koordinierung haben wir ein gutes Auge für derartige Einbauten und bauliche Verbesserungen.
Drei Immobilienwerte – was nun?
Der Schlüssel all unserer Bemühungen liegt im oberen Median, im „gesunden oberen Mittel“ wie wir gerne sagen. Dabei betrachten wir diesen so ermittelten Immobilienwert als Mindestgröße – im Sinne unseres Mindestanspruchs. Wie sagen wir unseren Kunden daher gerne: „Sehen Sie es wie ein Garantiewert, den wir mindestens erzielen werden.“
Wie umfangreich unsere Vermarktungsstrategie ist, können Sie unter anderem unserem Leistungsangebot entnehmen.
Und das Beste kommt zum Schluss:
Eine seriöse Wertermittlung ist für uns das Mindeste, was Sie erwarten dürfen. Ohne eine solide durchgeführte Besichtigung tappen auch wir im Dunkeln. Daher forcieren wir gerne eine persönliche Begutachtung Ihrer Wohnimmobilie. Bedenken Sie: Das was Sie sehen, sieht mit hoher Wahrscheinlichkeit auch die Käuferin/ der Käufer. Die Bandbreite reicht von Schimmelspuren im Badezimmer bis eine feuchte Wandstelle im Keller. In umgekehrter Richtung ist es die liebevoll eingerichtete Wohnatmosphäre oder die hochwertige Küche, die Sie mitverkaufen möchten. Das eine „Pro“ und das andere „Contra“. Beides gilt es zu bewerten, um den optimalen Kaufpreis für Ihr Wohnhaus oder Ihre Eigentumswohnung ermitteln zu können.
Übrigens: Selbstverständlich verkaufen wir gerne auch Ihre Einrichtungsmöbel.
Warum Online-Bewertungen nur an der Oberfläche kratzen:
Oft erhalten wir Anrufe, in denen man uns bittet, „mal eben“ einen eigenständig recherchierten Immobilienwert zu prüfen. Auf unsere Nachfrage erhalten wir fast immer die Antwort, dass man die Bewertung einer Internetplattform entnommen hat, aber unsicher sei, ob die Werte stimmen. Denn fast ausnahmslos werden hier Kaufpreise mit einer großen Bandbreite aufgerufen. Da nützt es kaum, wenn der Wert einer Eigentumswohnung mit „zwischen € 140.000,- und € 190.000,-“ ermittelt wird. So gesehen kann eine Online-Bewertung nie ein klassisch ermitteltes Wertgutachten eines Experten mit Gutachter-Qualität ersetzen. Und je spezieller eine Immobilie ist, umso schwieriger wird es für „anonyme“ Internetsysteme, den marktkonformen Kaufpreis zu generieren.